Desde el 6 de marzo está en vigor el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que contiene alguna variante del Real Decreto Ley 21/2018 que quedó sin efecto apenas un mes después de su entrada en vigor.
Las novedades que se introducen respecto del texto de diciembre son:
- La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda se fija en cinco años, con la particularidad de que el plazo se amplía a siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
- Se mantiene la excepción de que el arrendatario manifieste su voluntad en contra a dichas prórrogas con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.
- Se amplía, de uno a tres años de duración, la denominada prórroga tácita, es decir, la que tiene lugar cuando, tras la finalización del periodo contractual pactado o de las prórrogas, ninguna de las partes comunica la intención de no renovar el contrato.
- Se introduce la novedad de modificar el plazo de preaviso mínimo para comunicar la voluntad de no prorrogar el contrato, una vez transcurridos los cinco o siete años de duración. En el caso del arrendador, será de cuatro meses; y, en el caso del arrendatario, será de dos meses de antelación al vencimiento del contrato.
- Para que un propietario pueda recuperar su vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, debe hacerlo constar expresamente en el contrato y, llegado el momento, comunicarlo con dos meses de antelación al arrendatario (en el texto de diciembre bastaba con comunicar dicha necesidad al arrendatario y no se precisaba la constancia expresa en el contrato).
- Salvo en contratos de larga duración (más de cinco años si el arrendador es persona física y más de siete años si el arrendador es persona jurídica), se limita a dos mensualidades de renta el valor de la garantía adicional a la fianza en metálico que puede ser exigida a la parte arrendataria como garantía del cumplimiento del contrato.
- Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sólo podrá incrementarse la renta de alquiler en cantidad equivalente al incremento del índice de Precios al Consumo, sin distinguir si se trata de contratos de renta reducida o no. Se contempla crear, en el plazo de ocho meses, un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se publicará en el BOE.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Legislación que aplica:
- Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019: se sujetan al RD 21/2018 sin que quepa su novación o modificación, salvo por expreso acuerdo de las partes.
- Contratos de arrendamiento suscritos entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019: se regirán por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
- Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019: se regirán por el Real Decreto Ley 7/2019, sin efecto retroactivo alguno, aunque por acuerdo expreso de las partes, los contratos preexistentes pueden adaptarse a este nuevo régimen jurídico.
Entrada 24.01.2019. Actualizamos nuestra entrada de diciembre debido a que El Real Decreto-Ley 21/2018 ha sido DEROGADO al no convalidarse por el Congreso de los Diputados.
Los contratos de alquiler que se firmen a partir de hoy, 24 de enero de 2019 (fecha de publicación en el BOE) vuelven a regirse por la ley de vivienda de 2013, con contratos de 3 años más uno más de prórroga obligatoria y sin límites para las fianzas que piden los arrendadores.
Los contratos de alquiler firmados entre el 19 de diciembre y el 24 de enero, se mantendrán en las condiciones que incluía el decreto del Gobierno.
Entrada 17.12.2018. RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic
Una vez aprobado el pasado día 14 de diciembre, las medidas para modificar el régimen de los arrendamientos urbanos, y una vez que se ha publicado en el BOE, el Real Decreto Ley, estamos en condiciones de definir que la duración de los arrendamientos de vivienda queda delimitada en virtud de la fecha de celebración del contrato y de la legislación aplicable en cada caso en el momento de su firma.
Sigue siendo voluntario que entre arrendador y arrendatario pacten una determinada duración, siempre que esta sea igual o superior a la regulada legalmente. De no ser así, será a voluntad del inquilino, ampliarlo hasta los plazos que la ley prevé (3 y 5 ó 7 años)
Se mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario.
Los Contratos celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018, siempre que el plazo de duración que se pacte sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario. No hace falta realizar ninguna comunicación al arrendador.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino, se prórroga por otras tres anualidades más y luego anualmente.
Cuando el arrendador fuera una empresa o sociedad mercantil, en lugar de cinco años, serán hasta siete, renovándose por de tres años más, si no hay preaviso del arrendador.
Pasado el primer año, con dos meses de antelación, podrá el arrendador preavisar en todos los casos que no renovará si tuviera necesidad de la vivienda arrendada para su uso permanente o para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación.
Los contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018
Pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino.
Sin preaviso del arrendador la renovación es anual
Los Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
Los contratos firmados entre esas fechas que permanezcan, están sometidos a la renovación anual, si no ha habido preaviso del arrendador, de al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada.
Sólo procede la no renovación si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.
Los Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.
Estarán vigentes hoy en día los que pactaron prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes casos:
Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.
Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda por parte del propietario, hubiese tenido la propiedad o usufructo de una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.
Los Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. “Renta antigua”
Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.
La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será sólo si en el requerimiento que se realice al inquilino, se justifica la necesidad y se hace ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desaloja la vivienda.
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé que una vez fallecido el inquilino inicial, hay dos las subrogaciones permitidas, y si cuando entró en vigor la Ley de 1994, se habían producido ya las dos, ya no cabe ninguna más. Si se hubiera producido una subrogación, cabe la segunda subrogación.
Si, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.
Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.
El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años, excepto si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, que entonces se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido.
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento.
El resto de modificaciones más significativas son:
Desistimiento del contrato por el inquilino: Tiene que haber transcurrido al menos seis meses de contrato, y requiere un preaviso al arrendador de mínimo un mes. Cabe pactar una indemnización a favor del arrendador.Fianza: No se puede exigir al arrendatario más de tres mensualidades de renta entre fianza y garantías adicionales.Desahucios por impago de renta: El desahucio se suspende por plazo de un mes (dos si el arrendador es persona jurídica) cuando se aprecie especial situación de vulnerabilidad del inquilino.En el área fiscal, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.